В России уже более пяти лет при покупке жилья в новостройках используется система эскроу-счетов. Благодаря ей риск появления обманутых дольщиков практически сведен к нулю.
Разбираемся, что такое эскроу-счет, зачем он нужен и какую пользу приносит покупателям квартир в строящихся домах.
Что такое эскроу-счет и зачем он нужен при покупке квартиры в новостройке
Эскроу-счет — это специальный банковский счет, предназначенный для безопасных расчетов между покупателем квартиры и застройщиком. Покупатель перечисляет на него деньги, после чего средства «замораживаются» — в профессиональной терминологии депонируются. Застройщик получает доступ к этим средствам только после ввода дома в эксплуатацию в сроки, указанные в проектной декларации.
Покупатель не может распоряжаться деньгами на эскроу-счете по собственному желанию. Возврат средств возможен лишь в том случае, если застройщик не выполнит условия договора, в том числе нарушит сроки сдачи объекта.
Главная цель внедрения эскроу-счетов — защита дольщиков. Если строительство затянется или застройщик обанкротится, покупатель гарантированно получит свои деньги обратно.
В каком банке открывается эскроу-счет
Эскроу-счет открывается в том банке, который финансирует строительство конкретного объекта, то есть предоставляет застройщику проектное финансирование. Этот банк становится держателем всех эскроу-счетов дольщиков данного дома.
Если застройщик возводит дом за счет собственных средств, он самостоятельно выбирает банк-эскроу-агента из перечня кредитных организаций, аккредитованных Центральным банком РФ.
Как проходит покупка квартиры в ипотеку с использованием эскроу-счета
Процедура достаточно проста. Покупатель подает заявку на ипотеку, а после одобрения кредита подписывает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ), в котором указывается, что расчеты будут производиться через эскроу-счет.
После регистрации ДДУ в Росреестре покупатель бесплатно открывает эскроу-счет в банке. В этой схеме банк выступает независимой стороной — посредником и гарантом финансовой безопасности сделки.
Как открыть эскроу-счет при покупке квартиры в ипотеку
Для открытия счета потребуются только паспорт и зарегистрированный в Росреестре оригинал ДДУ.
Также заключается трехсторонний договор между покупателем, застройщиком и банком, в котором открывается эскроу-счет.
Например, в Сбербанке оформить договор счета эскроу и открыть сам счет можно дистанционно — через мобильное приложение, без визита в офис.
Банк, выдавший ипотеку, перечисляет первоначальный взнос и кредитные средства безналичным способом на эскроу-счет. С этого момента доступ к деньгам закрыт как для покупателя, так и для застройщика.
Средства переводятся застройщику только после ввода дома в эксплуатацию.
Для удобства и безопасности сделки можно воспользоваться сервисами «Сервис безопасных расчетов» и «Электронная регистрация права собственности», которые позволяют одновременно провести расчеты и оформить право собственности.
Что произойдет, если обанкротится банк, в котором открыт эскроу-счет
В этом случае деньги возвращаются покупателю. Средства на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов, но в пределах 10 млн рублей.
Это означает, что если стоимость квартиры превышает 10 млн рублей или у покупателя открыто несколько эскроу-счетов в одном доме, вернуть можно будет сумму не более 10 млн рублей (ФЗ № 177, ст. 13.2).
Что будет, если обанкротится застройщик
При банкротстве застройщика покупатель также получает свои деньги обратно в полном объеме. Средства остаются на эскроу-счете и возвращаются покупателю не только в случае банкротства, но и при задержке ввода дома в эксплуатацию более чем на шесть месяцев.